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一篇文章,带你了解棚改货币化!

来源: 帮融网        作者:帮融网        2018-07-03 15:42:22
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近期,关于棚改货币化对住房市场影响的讨论异常激烈。其实,棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存,而随着房地产去库存阶段结束,货币化按照也会逐渐退出。小编想说的是,你了解棚改货币化吗?棚改货币化都有哪些影响?


你了解棚改货币化吗?


一、棚改货币化的背景

棚改能够改善民生、推进城市化建设、去库存、盘活房地产市场。实物化安置是以新建的安置房替换棚户区住房,对房价的影响较小,对房地产投资有直接拉动作用,在2015年之前使用得比较普遍。

货币化安置是指政府直接通过货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,为了解决资金来源问题,央行设立PSL创新工具,向政策性银行投放PSL,然后政策性银行向棚改项目主体投放棚改贷款,棚改项目主体对居民进行货币化安置,居民购房,开发商利润增加,商品房库存减少,开发商拿地意愿上升,政府供应土地,土地财政创收。如此一来,整个三四线城市房地产市场得到了盘活。


棚改货币化


棚改货币化都有哪些影响?

1、棚改货币化与三四线城市房价。棚改的初衷是三四线城市房地产去库存,在棚改的初期,以实物安置为主。棚改货币化导致三四线城市房价暴涨的主要原因之一,货币化安置比例的提升刺激了购房需求,库存快速去化,房价不断上涨并脱离基本面。

2、PSL与货币政策。PSL是棚改货币化的重要资金来源,同时也是一种货币政策工具。当前阶段,面临更加错综复杂国内外形势,多项定向宽松的政策出台,货币政策边际宽松已现,这种情况下,PSL缩量有利于对冲这一轮定向宽松,使得货币政策松紧适度,同时有利于防风险。

3、棚改货币化与地方政府隐性债务。棚改贷款不直接增加地方政府债务,但会增加地方政府隐性债务,截至2018年5月,PSL余额超过3.12万亿元,由此带来的地方政府隐性债务风险不可忽视。防范化解地方政府债务风险是当前阶段结构性去杠杆重要目标之一,从“化解存量,控制增量”的角度来讲,棚改货币化的比例有必要适度降低,同时有序推进棚改专项债。


棚改货币化的展望:

1、棚改货币化对房价和房地产投资的促进作用边际减弱,长期可能出现分化。首先,已经审批通过的存量项目还在正常放款,这部分不受影响。其次,4-5月PSL投放量明显减少,棚改的资金支持有所减弱。再次,2018年棚改计划量降至580万套,山东等地区减少棚改货币化安置比例。

最后,随着城镇化率的提高,会刺激一部分靠近一二线城市的区县购房需求,对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区,房价和成交量在短期可能保持稳定,不容易大起大落。

2、地方政府隐性债务增长放缓。未来随着棚改货币化安置比例的下降和专项债的替代作用,地方政府隐性债务增量将得到遏制,地方债务风险将得到一定程度化解。不过,由于棚改贷款的规模过大,短时间无法完全形成替代。


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